Будощадкаси: заощадження - в каси, іпотеку – в маси

В Кабміні зародилася ідея – створити в Україні систему будівельних ощадних кас як додатковий фінансовий інструмент для купівлі житла населенням. Сподіватимемось, що у 2012 р. наш держ бюджет зможе дозволити собі такий експеримент...

"У надрах» уряду зародилася ідея – створити в Україні систему будівельних ощадних кас як додатковий фінансовий інструмент для купівлі житла населенням. Розробник Концепції розвитку житлових будівельно-ощадних інститутів – Міністерство з питань ЖКГ – вважає, що такий механізм буде затребуваний людьми з середнім заробітком і дозволить зробити іпотеку масовою. І водночас сприятиме розгортанню програм з будівництва доступного житла.

У міністерстві вважають, що розвиток будощадкас дозволить за 10-15 років зробити іпотеку масовою, збільшити число житлових кредитів, що надаються не тільки будощадкасами, але і банками.

«У нас на сьогодні десь 1,3 млн. людей знаходяться в системі черги. Абсолютно зрозуміло, що така модель, яка зараз існує, не в змозі вирішити цю проблему. Ми маємо непрацюючий закон про соціальне житло. Чому? Тому що ми не визначили джерело фінансування. Ми маємо цілий ряд державних програм – і по військовослужбовцях, і т.д., але вони так само не дають повної і справедливої картини у вирішенні житлової проблеми в Україні», - вважає міністр з питань житлово-комунального господарства Олексій Кучеренко.

Заступник міністра з питань ЖКГ Ірина Запатріна, що займається цим проектом, пояснила, що він був представлений на розгляді урядового комітету з питань економічної політики ще в серпні, проте оскільки ідея не була сприйнята «деякими органами виконавчої влади», створена робоча група з доопрацювання концепції. Але жодних термінів завершення цієї роботи в міністерстві не називають. Зрештою буде підготовлений законопроект, який планується розробити після затвердження Кабміном концепції.

Добре забуте старе

У Міністерстві ЖКГ пояснили, що будівельно-ощадні каси (БОК) – це інститути, що реалізовують контракти зі своїми членами на надання кредиту для придбання або реконструкції житла. Причому отримання кредиту зумовлене не тільки заставою і зобов`язаннями позичальника з обслуговування боргу, але і виконанням плану з накопичення заощаджень.

Академік Російської академії наук Віктор Полтерович, спеціально запрошений міністерством для освоєння російського досвіду з упровадження будощадкас, розповів, що ці інститути працюють там, де немає розвиненого ринку іпотеки, зокрема, в країнах пострадянського простору, таких як Словаччина, Чехія, Польща. А батьківщиною будощадкас прийнято вважати Німеччину. Там за час існування системи будзаощаджень (а це більше століття) були надані у формі кредитів близько 800 млрд. євро і профінансовано 45% придбаного житла (13 млн. квартир).

Логіка будощадкаси дещо нагадує накопичувальні будівельні кооперативи, що канули в літу: спочатку ти допомагаєш накопичити на квартиру іншим, а через декілька років і сам отримуєш позику на купівлю житла.

«Типова» будощадкаса працює за такою схемою: людина щорічно протягом 4-5 років робить внески в касу під 2-3% річних, накопичуючи певну суму. Як стимул вона щорічно отримує на свій рахунок від держави премію у розмірі 20-30%. У результаті за 5 років учасник БОК накопичує 40% вартості будівництва об`єкту. Ще 40% необхідної на квартиру суми він бере в кредит у будощадкаси під 5-6% річних, а решту 20% - у комерційного банку на ринкових умовах», - пояснив В.Полтерович.

При цьому джерелом коштів надання кредиту є внески громадян, плата позичальників за користування позиками, а також державна премія, яка виплачується за умови, що вкладник протягом року покладе на свій рахунок певну суму. А процентні ставки – і на внесок, і на кредит – фіксуються на весь час дії контракту. Житловий кредит може отримати тільки вкладник будощадкаси після закінчення певного строку (зазвичай декілька років), протягом якого він щомісячно робив внески на встановлену в контракті суму.

Виходить, що у будощадкаси практично такі ж умови, що й у банку, тільки в першому випадку відсотки на заощадження нараховуються набагато нижчі, ніж у банківському внеску. І забрати їх можна тільки через декілька років. Правда, і кредит видається під зовсім неринкові відсотки. Але та ж застава і необхідність стабільного доходу для постійних накопичень також присутні.

В.Полтерович вважає, що створення будощадкас має сенс тільки в тих країнах, де відсоток з банківських внесків вищий за інфляцію. Тоді нижчий відсоток з внесків у будощадкасах не знецінюватиме гроші вкладника. Чи бачили ви в Україні пропозиції від банків по депозитах із ставками, вище за інфляцію?..

Що для німця добре, росіянину – «смерть»?

Мабуть, такі ж справи і в Росії, де механізм будощадкас ще не запущений. У хроніці подій на сайті Держдуми можна простежити, що законопроект «Про будівельні ощадні каси» вносився на розгляд парламенту кілька разів і лише в березні 2008 року він був прийнятий у першому читанні, після чого розгляд документа був перенесений на невизначений строк.

У Росії передбачається, що БОК здійснюють свою діяльність як спеціалізований банк, у якому можна накопичити 50% суми, необхідної для купівлі квартири, ремонту, первинного іпотечного внеску, доплати за обмін на більшу житлову площу. При цьому на цю суму нараховується 2-3% річних, а також держава виплачує кожному вкладникові річну премію у розмірі 20% накопичених коштів (але не більше 14 тис. рублів (за нинішнім курсом близько 500 дол). А максимальну суму поповнення внеску на одну людину пропонується обмежити 70 тис. рублями (близько 2,5 тис. дол.) на рік. Коли на рахунку вкладника накопичується 50% потрібної йому суми, він отримує кредит від БОК під 5-6% річних. При цьому в систему будощадкас включаються всі державні житлові програми: забезпечення житлом молодих сімей, житлові сертифікати для військовослужбовців, субсидії.

Виходячи з розрахунків, що до 2012-2013 року загальна кількість вкладників складе близько 500 тисяч чоловік і, враховуючи максимальну суму поповнення, витрати держави складуть 7 млрд. рублів (245 млн. дол., або 2 млрд. грн.) на рік.

Банкам – позичальника, населенню - житло

Які ж вигоди обіцяють будощадкаси потенційному позичальникові і чим німецька модель відрізняється від американської, що зазнала поразки і стала «мультиплікатором» кризи? На думку В.Полтеровича, переваги будощадкас у порівнянні з банком полягають у тому, що перші створюють банкам надійних позичальників, формуючи їхню кредитну історію (учасник БОК старанно платить внески протягом 5 років), а також створюють стимули для накопичення – через державне преміювання. Крім того, процентні ставки для отримання кредиту у будощадкас нижчі за банківські. Брати участь у БОК можуть люди з середнім доходом, тоді як в банку можуть узяти кредити позичальники, офіційний щомісячний дохід яких досягає 20 тис. грн. на місяць.

За підрахунками російських експертів, якщо в Росії іпотечним кредитуванням можуть скористатися тільки ті, чий щомісячний дохід складає 40-50 тис. рублів, то для отримання кредиту в БОК досить мати дохід у 20 тис. рублів. При цьому передбачається, що будощадкаси охоплять 25-30% населення, тоді як іпотека - тільки 7%.

Академік вважає, що паралельно із створенням БОК необхідно розвивати програми будівництва дешевого житла. Він пропонує створити в регіонах муніципальних девелоперів, які б підпорядковувалися місцевим органам влади і були звільнені від навантажень на землю та інфраструктуру. Тоді житло, побудоване такими забудовниками, було б, як мінімум, удвічі дешевшим, що дозволило б разом із збільшенням кількості будощадкас нарощувати обсяги будівництва житла.

Чи до снаги нам банк побудувати

У той час, як наші північні сусіди ще не випробували на собі альтернативний американській моделі механізм будощадкас, у вітчизняних експертів ідея створення БОК викликала не так ентузіазм, як сумніви.

Міністр регіонального розвитку і будівництва Василь Куйбіда, коментуючи ініціативу колеги, відзначив, що ідея, загалом, не нова. «У нас схожі механізми діяли з середини 90-х років. Це - аналог будівельного банку. Я би зі свого боку тільки підтримав все, що може працювати на ринку, якісь нові фінансові інструменти. Потрібно обміркувати це з різних боків, щоб він дійсно запрацював», - сказав він. Міністр вважає, що сьогодні – не найкращий час для впровадження нових фінансових схем. «Чи запрацює вона у нас зараз? Є вагомі сумніви», - додав він.

Забудовники теж не вірять, що створення будощадкас зможе відкрити «іпотечний сезон» в Україні. На думку першого віце-президента холдингової компанії «Київміськбуд» Василя Можара, такий метод інвестування активно застосовувався у Білорусі. «На перших етапах, коли ми формували свою програму будівництва через фонди фінансування будівництва за кошти населення, то вони пішли шляхом створення будівельно-накопичувальних кас. Але при високій інфляції ця система не працює. При інфляції в 3-4% ця система працює дуже ефективно. При інфляції більше 10% - кошти постійно знецінюються і вони не є ефективними», - додав він.

В.Можар відзначив, що вітає будь-які механізми залучення коштів у будівництво і відновлення платоспроможного попиту на житло. «Але я не вірю у те, що це буде успішна програма. Якби вона була успішною, то вона б вже реалізовувалася на території України, Росії. Не пішли ці програми – ні там, ні тут. У Білорусі вона пішла тільки тому, що там була державна підтримка фондів, деякі кошти там укинуті для того, щоб сформувати накопичувальні фонди. Мені здається, що сьогодні вони не знайшли активного розвитку», - вважає експерт.

Такої ж думки дотримується виконавчий директор фінансово-консультаційної компанії «Кредитсвіт» Любов Слободенюк. Вона вважає, що в нинішніх умовах система будощадкас не зможе бути запущена, основна проблема – відсутність державних коштів для стимулювання накопичень учасниками БОК. В інших же країнах такий інструмент працює саме завдяки державній підтримці.

У той же час юрист юридичної компанії «ЮСТ Україна» Олексій Рогачов вважає хорошою ідеєю створення будівельних ощадних кас, оскільки має сенс вводити будь-який механізм, який забезпечить вільний потік фінансів. Проте для реалізації такої схеми потрібні окремі законодавчі механізми. Він відзначив, що з погляду законотворчості втілення в життя такого механізму - робота не одного дня. Адже після розробки концепції необхідно вивчити міжнародний досвід, як мінімум, трьох-чотирьох країн, а потім розробити сам законопроект. Та і законопроектом справа не обмежиться, оскільки, ймовірно, потрібно буде вносити зміни до Цивільного і Господарського кодексів, а також створювати безліч підзаконних актів.

За оцінками юриста, розробка законопроекту займе 1,5 роки, процес його ухвалення парламентом – ще півроку. При цьому О.Рогачов припускає, що у разі його ухвалення, закон набуде чинності не відразу, оскільки гравцям ринку потрібний час, щоб підготуватися до нововведень. У результаті з моменту розробки документа до моменту його впровадження може пройти 2-3 роки. «Якщо рахувати від сьогоднішнього дня, то в 2012 році закон може бути прийнятий», - припускає він.

Водночас, на думку юриста, гріх не скористатися кризою, щоб ретельно і ґрунтовно підготувати необхідні документи, відпрацювати схему на практиці.

Ніхто не береться робити прогнози, чи приживеться нова-стара ідея навіть на такому нерозвиненому іпотечному ринку, як наш. Безумовно, спробу зробити можна і криза дає нам час добре підготуватися, оскільки для того, щоб будощадкаси працювали, потрібні стійкі ціни на житло. З іншого боку, важливо, щоб ця спроба не вилилася в чергову будівельну піраміду, адже в результаті постраждати може значно більше людей - схема буде цікава людям, які не можуть скористатися іпотечними кредитами, а таких у нас більшість. Ще одна важлива деталь – не потрібно документально підтверджувати свій дохід. Залишилося тільки сподіватися, що в 2012 році наш держбюджет зможе дозволити собі такий експеримент.

Зінаїда Блок (УНІАН)

УНІАН в Google News