Ринок нерухомості: "не рухається" ні в світі, ні у нас...

Огляд українського і світового ринків нерухомості. Коментарі експертів...

ОГЛЯД: Яка ситуація на світовому та українському ринках нерухомості, чого чекати у нинішньому році, що впливатиме на ринок...

Нерухомість США: чутки про одужання перебільшені

Американська економіка демонструє пожвавлення, хоча наразі ледь помітне, констатує консалтингова компанія "SV Development".

Як пише в своєму звіті компанія, ринок нерухомості на сьогодні – єдине, що бентежить фінансистів. І якщо у грудні 2009 року Федеральна резервна система США з радістю констатувала поліпшення ситуації, то зараз з`явилися нові дані, що вказують на проблеми у цьому секторі.

Грудневий антирекорд

Опубліковані дані Департаменту торгівлі США шокували економістів: продажі нових будинків у грудні несподівано впали на 7,6% – до рекордон низького рівня у 342 тис. одиниць у рік (з урахуванням сезонних коливань продажів). Більшість економістів передбачали збереження у грудні листопадового рівня у 370 тис.

Грудневі продажі – найнижчі з березня 2009 року. Це несподіване зниження свідчить про те, що попит залишається слабким, не зважаючи на всі зусилля уряду, Федеральної резервної системи (Центробанк США) і банків, не зважаючи на податкові пільги.

За весь минулий рік було продано 374 тис. нових будинків, що майже на чверть менше, ніж у 2008 році, причому грудневі цифри 2009 року виявилися навіть на 9% нижче за рівень відповідного місяця 2008 року. Подібне зниження спостерігалося тільки у 1963 році.

За чотирирічний зниження активності на ринку нерухомості рівень продажів знизився в цілому на 75% (пік продажів був в липні 2005 року).

Медіанна ціна будинку (без урахування крайніх значень) у грудні склала $221 300, на 4% менше, ніж у грудні 2008 року, але вона помітно підвищилася відносно рівня листопада 2009 року ($210 300).

Дані у різних регіонах США істотно розрізняються. Так, на Середньому Заході продажі підскочили в грудні на 41% і на 43% – в північно-східних штатах. При цьому на Півдні спостерігалося падіння на 7%, а на Заході – зростання всього на 5%.

Сумнівне майбутнє

Не зважаючи на невтішні новини, на засіданні ФРС було заявлено, що Центробанк США, як і раніше, має намір завершити до кінця березня програму покупки іпотечних цінних паперів обсягом $1,43 трильйони.

Американський Центробанк також підтвердив, що має намір згорнути програми антикризового кредитування 1 лютого. До цієї ж дати закінчиться термін доларових свопів (угод про обмін) із Центробанкамі інших країн. ФРС також призначила дату закінчення програми короткострокового кредитування банків. Крім того, 1 квітня закінчується термін податкових пільг для домовласників.

У зв`язку з цим прогнози стану американського ринку житла досить невтішні. Експерти, зокрема фахівці Національної асоціації будівельників, схиляються до того, що у 2010 році слід чекати дуже повільного відновлення попиту, причому як на нові будинки, так і на об`єкти вторинного ринку. Проте на «первинці» можна чекати зростання продажів бодай на третину у порівнянні з минулим, виключно невдалим роком.

Натяки на відновлення ринку, що з`явилися у листопаді, швидше за все були просто результатом зусиль фінансових інститутів, які як могли стимулювали попит. Так, сотні мільярдів бюджетних грошей були витрачені на зниження іпотечних ставок. Минулого року було також ухвалено рішення про збільшення податкових пільг для покупців будинків на первинному ринку до $8000 (діє до квітня 2010 року). Домовласники, що прожили не менше 5 років у своєму будинку і ті, що переїздять у новий будинок, одержали пільги $6500.

На кінець грудня у США було виставлено на продаж 231 тис. нових будинків, на 2% менше, ніж у листопаді. Це найнижчий рівень пропозиції з квітня 1971 року. Проте, нинішній рівень дає запас на 8 місяців продажів. У цілому в 2009 році виставлені на продаж будинку складали  шести- чи семимісячну пропозицію.

Теоретично це невелике зростання можна розцінювати як ознаку початку оздоровлення ситуації на ринку, оскільки жодне стимулювання попиту не допоможе виправити ситуацію, якщо немає достатньої пропозиції. За заявами самих учасників ринку, «настрій трохи оптимістичніший, ніж у минулому році». І продавці, і покупці, і будівельники, і ріелтори зараз вже починають вірити у поступове поліпшення ситуації на ринку.

Європа відновлюється

Згідно з прогнозами компанії BNP Paribas Real Estate, поточний рік буде роком відновлення для європейських ринків нерухомості, хоч і не без проблем, але 2011 рік дійсно буде роком динамічного розвитку і успіху європейської нерухомості, пише "ZagranHouse.ru" з посиланням на Wall Street Journal.

"Німеччина і Франція мають кращі можливості для відновлення, ніж інші європейські країни", – заявив управляючий директор BNP Paribas Real Estate Анрі Фор у своєму виступі на щорічній конференції компанії, присвяченої тенденціям ринку нерухомості.

"Іспанії знадобиться більше часу, щоби відновитися", - додав Фор. Він також попередив, що відновлення на лондонському ринку може бути нестійким.

Пітер Рослер, голова BNP Paribas Real Estate в Німеччині, прогнозує 20-30%-е збільшення обсягів інвестиційних операцій в Європі у 2010 році. Він також додав, що цьогоріч на нерухоме майно виділятиметься більше коштів.

У 2010 році на ринку нерухомості Франції, як очікується, знизяться показники вакантності – заявив віце-президент BNP Paribas Real Estate. "Дно досягнуте, й гірше вже позаду", - заявив він.

Ринок нерухомості України завмер надовго?

На думку експертів, ринок житла в Україні може пожвавитися з середини літа або з приходом осені, при цьому зростання цін у крупних містах за осінній період може скласти близько 15%. За оцінками директора будівельної компанії “Контакт-Інвест” Євгенія Чернецького, рентабельність забудовників за минулий кризовий рік знизилася до 15-20%, тоді як до кризи вона досягала 100%. Така рентабельність не дає можливості освоювати нові майданчики, тому забудовники передрікають дефіцит житла у новобудовах вже через 2-3 роки.

За даними фахівців «Української торгової гільдії», зараз у Києві виставлено на продаж 14 тис. квартир. При нинішніх доходах населення і його купівельної спроможності це дуже багато, адже за 2009 рік ріелторам вдалося продати тільки 7 тис. апартаментів. У 2010-му попит ще більше впаде, тому що у людей немає грошей, а брати кредити під нечувані відсотки ніхто не хоче. Проте, не зважаючи на це, будівельники не сумують: наступного року вони планують здати ще 7 тис. квартир. До чого ж це приведе? До величезної кількості порожніх квадратних метрів, які навіть не здаси в оренду: приїжджі з регіонів повернулися додому, а ті, що залишилися, вважають за краще знімати дешевше житло на вторинному ринку.

За прогнозом консалтингової компанії Knight Frank, вартість елітного житла в Києві (місто вибране як основний показник по країні) у першому півріччі ц.р. знизиться на 5%.

Аналітики компанії вважають, що з відновленням політичного балансу і визначенням подальшого курсу економічного розвитку країни намічається активізація і бізнес-середовища, що благотворно вплине на динаміку і обсяг продажів в елітному сегменті житла.

За умови збереження загального тренду на відновлення економіки, у II півріччі 2010 року можна прогнозувати позитивну динаміку середніх цін у сегменті за рахунок активізації продажів, а також завдяки відновленню будівництва заморожених об`єктів і виходу нової пропозиції.

При цьому на вторинному ринку елітного житла цінова пропозиція характеризуватиметься сильною диференціацією. Зокрема, на якісні квартири у будинках з вигідним місцерозташуванням, видовими характеристиками, раціональними планувальними рішеннями можна чекати зростання цін. При цьому вартість переоцінених квартир значно знизиться.

Іпотека пожвавиться

Ріелтори чекають пом`якшення українськими банками умов іпотечного кредитування в 2010 році.

Як заявив президент Асоціації фахівців з нерухомості України (АСНУ) Андрій Шульга, відновлення програм іпотечного кредитування почалося з вересня 2009 року.

«Так, вона (іпотека) дорога, ряд банків запропонували 25-28%, але з`явилися доволі довгі кредити – до 20 років. У першому півріччі 2010 року відсотки почнуть падати», - вважає президент АСНУ.

Як відзначила директор департаменту розвитку роздрібного бізнесу «Індекс Банку» Тетяна Шаповал, сьогодні до 10 банків пропонують різні програми з кредитування житла.

«Це, в основному, іноземні банки і ті банки, які не мають значних проблем з кредитами, ті, хто не кинув всі зусилля на реструктуризацію своїх портфелів, і у кого є вільні кошти для того, щоб підживлюватися на нерухомості. Ми розуміємо, що існуючий попит поки обмежений, але чекаємо, що у 2010 році він дійсно буде рости. Банки в 2010 році удосконалюватимуть свої програми кредитування, збільшуючи термін, роблячи прийнятнішими умови кредитування», - сказала вона.

Т.Шаповал додала, що сьогодні споживачі іпотечних програм – це «клієнти, які накопичили деяку суму коштів, і їм не вистачає на завершення покупки певної суми».

У свою чергу, генеральний директор АН Park Lane Галина Мельникова відзначила, що якщо раніше 80% квартир купувалися у кредит, то минулого року в агентстві було продано через іпотеку близько 4% житла.

За її даними, сума кредитів, які беруться у банках за іпотечними програмами, складає 10-30 тис. дол.

Експерт також вважає, що цього року інтерес до кредитування буде рости, а умови кредитування стануть прийнятнішими.

(УНІАН)

УНІАН в Google News