Довгобуди в комі. Реанімувати допоможуть банкіри?

План з добудови житла під загрозою зриву. Забудовники просять здешевити кредити. НБУ, з урахуванням вартості квадрата, радить їм звернутися в «Ощадбанк». А Кабмін обіцяє подумати...

Забудовники в один голос твердять, що найочікуваніша від уряду допомога для добудови житлових об`єктів – дешеві кредити. На поточному тижні в Кабміні під головуванням прем`єр-міністра Миколи Азарова відбулася нарада, на якій обговорювалося, що потрібно  (а головне - можна) зробити для швидкого введення в експлуатацію об`єктів житлового будівництва з високим ступенем готовності.

Прямо на нараді міністр регіонального розвитку і будівництва Володимир Яцуба звернувся до комерційних банків і Нацбанку з проханням знизити ставки за кредитами до 15% річних і лише будівельним компаніям з позитивною кредитною історією. Проте глава НБУ Володимир Стельмах , нарікаючи на непомірно високу вартість «квадрата», лише порадив будівельникам звернутися в «Ощадбанк».

                                                                      Ціна питання

За останніми даними Мінрегіонбуду, з 4,3 тис. недобудованих житлових будинків (з яких більше половини – багатоквартирні) до кінця року ставиться завдання завершити будівництво 459 об`єктів на 50 тис. квартир із ступенем готовності більше 70%, на це необхідно 5,4 млрд. грн.

На дану програму планується направити 1 млрд. 040 млн. грн., передбачених в держбюджеті на будівництво доступного житла. При цьому гроші підуть не безпосередньо забудовникам, а на надання державної підтримки у розмірі 30% вартості квартири (при покупці у довгобудах) громадянам, які при цьому мають профінансувати інші 70%. У міністерстві чекають, що мультиплікаційний ефект від залучення коштів населення складе близько 2 млрд. грн. За ці кошти можна буде добудувати тільки п`яту частину запланованого – близько 10 тис. квартир.

Заздалегідь схема покупки житла в довгобудах виглядає таким чином: 30% необхідних коштів акумулюються на рахунку громадянина, охочого придбати квартиру, через Державну іпотечну установу (ДІУ) або Держфонд сприяння молодіжному житловому будівництву. Потім потенційний покупець додає 70% вартості житла з власних коштів, після чого формується пул покупців, і кошти прямують забудовникові конкретного об`єкту.

Ще одним джерелом добудови можуть бути 2 млрд. грн. із коштів ДІУ, які планується направити на пільгове кредитування населення. Планується, що кошти залучатимуться під держгарантії.

Раніше, на першій нараді з добудови житла при новому уряді, Нацбанк обіцяв забезпечити пільгове кредитування забудовників, якщо будуть надані державні гарантії. І тепер Мінрегіонбуд запропонував НБУ розглянути можливість рефінансування державних банків з метою викупу ними цінних паперів ДІУ під держгарантії на 2 млрд. грн. і разом з банками обміркувати можливість надання будівельним компаніям пільгових кредитів на добудову житла.

За словами В.Яцуби, міністерство підтримуватиме тільки забудовників з позитивною кредитною історією, відбирати яких доручать громадським організаціям будівельників.

Борг курсовою різницею визначається

Пільговими кредитами далеко не обмежується список проблем, які не дозволяють забудовникам розморозити будівництво. Будівельникам треба розрахуватися за кредити, узяті ще до кризи, а з того часу курс долара значно виріс. А тут ще банки дозволяють собі свавілля – піднімають відсотки на існуючі кредити.

«Доларові кредити тоді бралися за курсом 4,5-5 грн. Сьогодні у нас курс в районі 8 грн. Ця курсова різниця перекриває весь прибуток і заганяє забудовника в борги», - підняв питання на нараді забудовник з Миколаєва .

Прем`єр-міністр пообіцяв подумати...

Не втомлюються забудовники говорити і про необхідність відновлення довіри покупців. Мовляв, скільки ціни не знижуй, а покупець на заморожений об`єкт не йде. Будівельники придумали новий спосіб залучення інвестицій в довгобуди – державі всього лише потрібно відібрати найнадійніших забудовників і надати гарантії, тоді гроші понесуть на об`єкти.

«Є зараз будівельники, які будують. Можливо, сьогодні під такі будівництва відібрати будівельників з хорошими кредитними історіями і сказати інвесторові – ось надійна фірма, і якщо ви там берете квартиру, то одержите кредит дешевше», - запропонував генеральний директор АОЗТ «НВО «Созидатель» (Дніпропетровськ) Леонід Турчин .

Розглядалися й інші варіанти, наприклад, пряме державне фінансування. Але прем`єр-міністр відразу відрізав: грошей немає, «з грошима і дурень добудує».

Є й інша сторона медалі – банки теж не довіряють забудовникам. «Банкіри заявили: гроші є, але ми вам не довіряємо. Напевно, довіру необхідно підкріпити або державною гарантією або гарантією обласних керівників. Це називається просто – проектне фінансування», - висловився голова правління компанії "Житлобуд-1" (Харків) Олександр Харченко .

Обурювалися забудовники і з приводу ситуації з передачею на баланс експлуатуючим організаціям інженерних комунікацій: забудовник будує їх за свої кошти, безкоштовно передає підприємствам, та ще повинен перерахувати ПДВ державі. Мов, все це, а також відрахування місту, зростання вартості будматеріалів (особливо металу) позначається на ціні квадратного метра.

На підтримку забудовників висловився віце-прем`єр-міністр Борис Колесников , який запропонував розробити механізм, згідно з яким будівельні компанії купуватимуть земельні ділянки з підведеними до них комунікаціями у місцевої влади за ринковими цінами.

"Ні у якій пайовій участі забудовники не повинні брати участь. Вони повинні купувати в муніципалітеті землю з підведеними до неї комунікаціями за ринковою ціною, яка враховує вартість всіх комунікацій», - заявив він.

Пільгове кредитування: сontra spem spero

Ідеї відносно довгобудів на цьому не вичерпалися. Так, голова правління Державної іпотечної установи Віктор Миргородський вважає, що до даної проблеми необхідно підходити з двох боків: «З одного боку, ми повинні безпосередньо направити гроші на фінансування забудовників, з іншої - створити платоспроможний попит населення шляхом надання іпотечних пільгових кредитів. Ми разом з Мінрегіонбудом повинні пропрацювати всіх забудовників, визначити тих, які мають нормальну кредитну історію, і зайти туди грошима. З іншого боку, оголосити про те, що тут продаватимуться квартири, і ми готові давати пільговий кредит за низькими ставками».

У свою чергу, голова правління “Укрсоцбанку” Борис Тімонькін запропонував скористатися схемою здешевлення кредитів для аграріїв: «У нас є приклад з сільського господарства по здешевленню відсотків по кредитах. Я порахував, якщо 1 млрд. грн. направити на здешевлення ставки на 6%, щоби банк дав кредит під 14%, то це дозволить одержати приблизно 16 млрд. грн. кредитів».

Тим часом, найбільш очікувана сольна партія глави НБУ Володимира Стельмаха стала розчаруванням дня – здешевлення іпотечних кредитів для населення він відніс до повноважень місцевих властей, а забудовникам порадив шукати пільги  в «Ощадбанку».

«Здешевлення кредитів для населення знаходиться в руках місцевих властей. Хто бере кредити, будь ласка, понизьте йому оплату податку на зарплату на 5-7%. Це буде реальна знижка», - аргументував він.

При цьому глава НБУ підкреслив, що відчутну частку у вартості квартир на первинному ринку складає податок на додану вартість. «Ось це - вартість питань, з яких складається ціна квадратного метра, а вона у нас надзвичайно висока», - відзначив він.

В.Стельмах вважає, що крім ціни на житло, яка з 2003 року виросла в 4 рази, покупців відлякує і недотримання термінів введення будинків в експлуатацію, порушення прав інвесторів, а також неякісна робота будівельників.

Забудовникам же він порекомендував попрацювати з державними банками. «Емісійне фінансування тут практично виключене. За період кризи дуже зміцнилися банки, які на 44% збільшили сплачений статутний капітал. Це ресурс довгострокового кредитування. Якщо комерційні ставки високі, то у нас є державні банки...  Це питання може потягнути тільки «Ощадбанк», у якого найдешевші ресурси», - порадив глава НБУ.

У відповідь міністр регіонального розвитку і будівництва підкреслив: «Конкретної відповіді по здешевленню кредитів я не одержав. Тому питання відкрите». В.Яцуба заявив, що міністерство має намір працювати «конкретно через губернаторів з філіалами комерційних банків, щоб знайти тих людей, які візьмуться за порятунок житлової програми України».

З урахуванням всього сказаного, оцінивши розмір необхідної цього року допомоги будівельникам в плані недостроев, Н.Азаров порахував 5 млрд. грн. посильною для Кабміну сумою. «Таку цифру ми можемо знайти. Скажемо прямо - гроші є», - заявив він, уточнивши, що є з причини засобу з бюджету, Державної іпотечної установи і комерційних банків.

Прем`єр пообіцяв розглянути варіант зниження вартості кредитів, а також вирішити проблеми будівельних компаній з ПДВ: «Я вам обіцяю. Ми вже зараз напрацювали механізм повернення ПДВ».

І ще одне рішення – за місяць профільне міністерство і глави адміністрацій повинні проаналізувати ситуацію по кожному недобудованому об`єкту і визначитися з можливістю його добудови.

Чи вийде за півроку добудувати всі 50 тис. квартир, схоже, питання риторичне. Залишається сподіватися на те, що за бюджетні кошти вдасться осилити амбітні плани з добудови 10 тис. квартир (що, зауважте, майже у два рази більше, ніж добудував попередній уряд).

Зінаїда Блок (УНІАН)

УНІАН в Google News