Оренда «дешевих» квартир подорожчала через… брак пропозицій

Напружена ситуація з пропозицією "дешевого" житла підвищує орендні ставки на столичні квартири. Вони з`являються у базах даних ріелторських контор, але "розходяться" за день-два. До кінця року вартість оренди "економок" продовжить пнутися вгору. А в 2011 році - може подорожчати ще на 10%...

Напружена ситуація з пропозицією "дешевого" житла підвищує орендні ставки на столичні квартири. Вони з`являються у базах даних ріелторських контор, але "розходяться" за день-два. До кінця року вартість оренди "економок" продовжить пнутися вгору. А в 2011 році - може подорожчати ще на 10%.

Ціна оренди "одинички" переступила докризовий поріг

Вартість оренди житла у столиці, за різними даними, з початку року в середньому виросла на 15-20%. Зокрема, оренда однокімнатних квартир виросла на 20%, двокімнатних, - на 17% трикімнатних - на 19%. Практично ідентичні з цими показники зростання оренди за рік. Проте, якщо за період кризи середня ціна оренди в доларах скотилася на 35-41%, то в перерахунку на гривню (враховуючи різницю курсів) виходить, що найзатребуваніші однокімнатні квартири вже переступили докризовий рівень: сьогодні їх вартість на 4% вища, порівняно з вереснем 2008 року. При цьому "двійки" і "трійки" не дотягують до гривневих докризових цін усього 5%.

І хоча жовтень показав невелике зниження орендних ставок (у межах 1%), експерти називають це коливанням, яке не сильно відчують на своїх гаманцях орендарі житла.

За даними SV Development, на сьогодні оренда 1-кімнатних квартир коштує в середньому 356 дол. (2848 грн.), 2-кімнатних - 502 дол. (4016 грн.), 3-кімнатних - 622 дол.(4976 грн.).

Мінімум, за який можна зняти "убиту хрущовку" або "гостинку" на околиці міста складає 2,5-3 тис. грн., кімнату у квартирі - 1,5 тис. грн. Найбільшою популярністю користуються квартири до 4,5 тис. грн.

Згідно з даними SV Development, пропозиція з оренди житла в столиці впродовж року варіюється в межах 26-28 тис. квартир, а попит - 7865 (за 10 місяців цього року).

"До кризи було близько 6 тисяч пропозицій. При тому, що кількість угод, до прикладу, у січні - близько 3 тис. на місяць. На кожного потенційного орендаря доводилося близько двох квартир", - зазначив аналітик консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

У той же час, дані рієлторів різняться. Так, за даними столичної мережі агентств нерухомості RealDruzi, орендні ставки на житло економ-класу з початку року виросли усього на 0,5% - з 449 до 451 дол. на місяць. У бізнес-класі представники агентства бачать зростання на 11,29% - до 851 дол., а в преміум-класі вартість оренди опустилася на 5,25% - до 1996 дол.

"Кризові" орендодавці закінчилися

Вартість оренди росте тільки у найнижчому ціновому сегменті, у бізнес і преміум-класі вона або стабільна, або трохи знижується, - стверджують більшість експертів.

"Зростання спостерігається за рахунок того, що дешевих пропозицій на ринку стає все менше. Нижня межа угоди підвищується і, відповідно, росте загальна ціна угоди", - сказав С. Костецький.

Так відбувається тому, що найдешевші квартири, які мають максимальний попит, уже зняли на тривалий період часу, а нових пропозицій на ринку не з`являється. Простіше кажучи, "кризова" пропозиція орендодавців, які масово вийшли на ринок з дешевою орендою минулого року, закінчилася. Тепер власники житла прагматичніше оцінюють ситуацію.

"Минулого року було понад тисячу квартир, які пропонувалися за ціною до 2 тис. грн. на місяць. Зараз це ж житло здається за 3,5-4 тис. грн. і таких квартир вже не вистачає", - пояснив С. Костецький.

У RealDruzi вважають, що середня вартість оренди житла в цілому росте на 1% на місяць через те, що пропозиція квартир економ-класу з травня по жовтень знизилася на 10% і на сьогодні складає 44%.

Президент Союзу фахівців з нерухомого майна України (СФНУ) Олександр Рубанов вважає, що оренда економ-класу подорожчала через те, що дуже багато людей, які знімали дорожче житло, уже не можуть цього робити і переходять у менш габаритні і недорогі квартири. До того ж, термін експозиції квартир зменшився до кількох днів.

"Кілька днів тому прийшла 1-кімнатна квартира в районі метро "Шулявська" за 3,2 тис. грн. об 11 годині, а о 17.00 її вже зняли. Як тільки квартира з`являється за нормальною ціною, вона протягом доби-двох йде", - підтвердив директор агентства нерухомості "Алекс-консалт" Олег Жук.

Правда, іноді експозиція квартири затягується через те, що її господарі висувають до орендарів жорсткі вимоги.

"Підігріли" ціни і переселенці з регіонів. "Багато людей з регіонів переїжджає. Напевно, чималу роль тут відіграє поствиборчий чинник", - додав О. Рубанов.

А у вересні - середині жовтня до "вимивання" дешевого житла підключилися студенти. У SV Development зазначили, що сьогодні ж у загальній структурі пропозиції квартири вартістю оренди до 300 дол. займають менше 1%, 300-500 дол. - 27%, 500-800 дол. - 27%, понад 800 дол. - 31%.

Незважаючи на те, що в найзатребуванішому сегменті пропозиція дуже низька, власники квартир не поспішають знижувати оренду, вважаючи за краще, щоб квартири були порожні.

"Якщо до кризи скромна двокімнатна квартира здавалася за 1 тис. дол., зараз вона здається за 400 дол. і термін окупності збільшився істотно. Психологічно недоцільно здавати квартири за нижчими цінами. Якщо на зниження масово підуть господарі, то це обвалить ринок", - зазначив С. Костецький.

Він вважає ціну оренди, що склалася на сьогодні у "дешевому" сегменті, цілком адекватною. Інша справа, що орендодавці не усвідомлюють, що вимоги орендарів до житла виросли. "Якби господарі тих квартир, які простоюють, зробили косметичний ремонт, вони б їх напевно здали. В основному здають "сараї" за звичкою: якщо раніше брали усі, то чому зараз не візьмуть", - додав він.

З причин, які могли б вплинути на вартість оренди житла, також можна виділити низьку активність на ринку купівлі-продажу, яка збільшує попит у "дешевому" сегменті оренди, підвищення тарифів на комунальні послуги, а також осінній наплив студентів і "політична" міграція зі сходу.

Щодо "комуналки", експерти говорять, що ці платежі частенько не входять в суму, від початку заявлену господарем квартири, у меншості випадків у вартість закладається частина платежів (вивезення сміття, прибирання прибудинкової території).

При цьому президент СФНУ вважає, що підвищення тарифів, безумовно, позначилося на вартості оренди. "Чим дорожче людям платити за "комуналку", тим більше вони прагнуть компенсувати це за рахунок орендарів", - сказав він.

Думки щодо впливу на вартість оренди низької активності на ринку купівлі-продажу розділилися. На думку О. Рубанова, оскільки люди не можуть купити квартиру, вони вимушені її орендувати. За рахунок цього формується додатковий набір покупців.

С.Костецький вважає, що істотного впливу на ринок оренди в`ялі продажі квартир не мають. З іншого боку, попит на оренду квартир перемістився у передмістя - Вишневе, Бориспіль, Бровари, Вишгород, де і ціни нижчі, і дорога до місця роботи за часом порівнянна з Троєщиною або Борщагівкою.

"Як тільки за Київ виїжджаєте, відразу, як мінімум, на 30%, а то і наполовину ціна знижується", - додав експерт. До прикладу, у Борисполі, Броварах, Вишневому пристойну "двійку" можна зняти за 1,5 тис. грн.

При цьому, у мережі агентств RealDruzi, навпаки не спостерігають підвищення інтересу до квартир у передмісті. "У бізнес-класі є тенденція збільшення інтересу до оренди будинків як в Києві, так і в передмісті - як альтернатива оренді міської квартири. Що стосується найдешевших квартир в передмісті столиці, то на цей момент різниця в ціні не покриває усіх незручностей, які накладає віддаленість від міста. Тому клієнти, котрі хочуть зняти максимально дешеве житло у Києві, дуже рідко розглядають квартири в передмісті як хорошу альтернативу", - пояснили в агентстві.

У той же час, реєстрація договорів оренди житла в БТІ, яка, за прогнозами фахівців, могла збільшити орендні ставки до 15%, "відпала" у зв`язку з роз`ясненнями Мін’юсту.

У 2011-му цінових стрибків не буде?

До кінця року не варто розраховувати на зниження орендних ставок, принаймні, в економ-сегменті.

Експерти Realruzi вважають, що на найзатребуваніші 1-кімнатні і 2-кімнатні квартири економ- і бізнес-класів до кінця року можливе незначне зростання орендних ставок.

"У багатокімнатних квартирах економ-класу ставки рости не будуть. У преміум-класі ставки продовжать плавне зниження, у зв`язку з істотним перевищенням пропозиції над попитом", - прогнозують в агентстві.

За прогнозом С. Костецького, до кінця поточного року вартість оренди ростиме на 1-1,5% на місяць залежно від сегменту. "Зниження, швидше за все, не буде. Можливо, тільки у деяких відрізках часу. У глобальному сенсі, я вважаю, що ринок не покаже наступного року такого зростання, як цього року. Максимум, що буде - це зростання до 8-10% за підсумками року", - сказав він.

За оцінками експерта, щойно поновиться іпотечне кредитування на прийнятних умовах пропозиція оренди житла "різко піде" на ринок купівлі-продажу. "У Київ почнуть підтягуватися будівельники, кількість пропозиції зменшиться, і це дозволить глобально підняти ціну на ринку. Зараз вона росте за рахунок вичерпання нових пропозицій а надалі ростиме від чисто ринкових чинників", - сказав С. Костецький.

Навіть на традиційне весняне пожвавлення уже ніхто особливо не сподівається. "Ніякого сплеску і щодо угод, і щодо зростання цін на ринку не буде. Кількість угод буде в межах 700-900 на місяць" - вважає аналітик SV Development.

О. Рубанов вважає, що зростання вартості оренди можна очікувати ближче до осені. За його прогнозами, річне подорожчання оренди буде в межах 10% від сьогоднішніх цін.

За оцінками RealDruzi, у 2011 році щодо найзатребуваніших квартир можливе деяке зростання орендних ставок у зв`язку з тим, що попит на оренду таких квартир плавно росте, а пропозиція практично не розширюється. Поведінка орендних ставок на житло у 2011 році також залежатиме від економічної ситуації.

"Якщо за попереднього Президента житло знімали іноземні бізнесмени, то за нинішнього - того середнього класу, який орендував житло, різко стало менше. Споживачі дешевого сегменту - студенти і менеджери середньої ланки. Він завжди затребуваний", - додав О. Жук.

Туманну перспективу ринку оренди житла посилюють і перипетії Податкового кодексу. За оцінками О. Жука, з нового року ринок може кардинально змінитися через нерозуміння, що буде з суб`єктами підприємницької діяльності (СПД).

Він стверджує, що багато власників дорогих квартир зареєстровані як СПД для того, щоб грамотно платити податки. "Якщо цю систему змінять або відмінять, то, відповідно, будуть якісь зміни на ринку. Якщо платежі будуть на тому рівні, на якому зараз декларуються, то багато хто просто відмовиться", - вважає він.

При цьому, не дивлячись на те, що якась частина ринку оренди може піти у тінь, це не стане основою для подорожчання елітного житла.

Зінаїда Блок (УНІАН)

УНІАН в Google News