ОСББ і Україна: своє кишеню не обтяжує?

Пішов другий десяток років з початку млявого процесу створення ОСББ. Держава все наполегливіше просуває ідею про створення об`єднань. Але досвід "першопрохідців" показав не тільки позитиви, а й великі "підводні камені"...

Від початку приватизації житла в Україні пішов другий десяток років, а «ефективного власника», про якого говорить не одне покоління профільних чиновників, все ще немає. Держава, яка прямує протоптаним у сусідній Росії шляхом створення об`єднань співвласників багатоквартирних будинків (ОСББ), всіляко намагається донести, що пора вже нам з вами братися за впорядкування своїх будинків. І тому, що більше 90% з них - власність не державна або комунальна, а приватна, і тому, що ремонт старих "хрущовок" і "сталінок" – заважка ноша для держбюджету.

ОСББ: між "плюсом" і "мінусом"?

ОСББ - неприбуткова організація, посередник між постачальниками комунальних послуг і мешканцями будинку. Комунальні послуги (газ, світло, опалення, вода) ОСББ оплачують за ціною, встановленою місцевою владою, а житлові (утримання будинку, прибудинкової території, вивіз сміття) - можуть залишити в управлінні ЖЕКу, приватної керуючої компанії або ж найняти необхідних фахівців самостійно. При цьому ОСББ рішенням зборів встановлює вартість житлових послуг (сьогодні вона складає 2-7 грн. / кв.м / місяць). Також в об`єднання можуть бути спецфонди, які збирають кошти на різні потреби будинку.

На думку керівника одного з київських ОСББ Олега Кия, для незаможних громадян створення таких об`єднань - можливість утримати вартість житлових послуг (наприклад, київське підвищення плати за утримання будинку не зачепило ОСББ), а для людей з достатком - отримання додаткового сервісу.

Серед плюсів створення ОСББ заступник голови ВГО «Спілка власників житла України» Михайло Березовчук називає контроль за використанням коштів, а також за кількістю та якістю послуг, можливість вибрати постачальників послуг з утримання житла, розпоряджатися прибудинковою територією. За його словами, при вмілому керівництві вартість житлово-експлуатаційних послуг ОСББ може знизитись на третину.

Однак є й мінуси: місцева влада вбереже комунальний ЖЕК від банкрутства, а ОСББ від цього не застрахована; в ЖЕКу є професіонали, в той час як ОСББ часто керують випадкові люди; ЖЕК має можливість отримати кошти на утримання будинків з місцевого бюджету.

Експерти радять розглядати створення об`єднань як бізнес, прорахувати економіку «підприємства», прикинути приблизний рівень доходів мешканців і тільки потім подумати, чи варто передавати будинок на баланс ОСББ. До слова, сьогодні близько 30% столичних ОСББ воліють обслуговуватися у ЖЕКів.

Дума про перший капремонт

Держава буде обов`язково допомагати створювати ОСББ, запевняє віце-прем`єр-міністр Віктор Тихонов. «І в законі записано, що перший капітальний ремонт робить держава ... В іншому випадку, хто за це візьметься? Він вкладе великі гроші, а повернення інвестицій, дай Бог, щоб було через 5-10 років », - говорить він.

Однак, поки справа обмежується тільки обіцянками: реальних коштів на перший капітальний ремонт ще ніхто не бачив. «З державного бюджету гроші на ремонти йдуть, але на поточні і часткові», - зазначив М.Березовчук.

До речі, за останніми даними Мінрегіонбуду, на підтримку ОСББ цього року передбачено лише 60 млн. грн. - через реалізацію пілотних проектів на умовах співфінансування. Так що розраховувати на капремонт, особливо в цьому році, не варто. За оцінками експертів, якщо навіть припустити, що кошти на капремонти будуть виділені, то їх все одно «з`їдять відкати».

«Якщо люди йдуть в ОСББ тільки тому, що їм зроблять капітальний ремонт, не треба ніякого ОСББ створювати. А якщо вони навіть без капітального ремонту готові взятися за господарство свого будинку, тоді - бігом в ОСББ. Особливо, якщо це новобудова », - радить О.Кий.

Крім держпідтримки, можна відшукати інші способи знайти кошти і на поточний, і на капітальний ремонт будинку. Наприклад, заробити.

Копієчка до копієчки

Не варто нехтувати участю у пілотних проектах, вони можуть виявитися корисними, радять експерти. Наприклад, за допомогою подібного проекту О.Кий зміг озеленити свій двір на 130 тис. грн. Тема управління житлом сьогодні також популярна у грантодавців.

У висотних новобудовах, де рівень доходів власників квартир вищий, пристойні надходження можна забезпечити за рахунок збору коштів з мешканців, а ось у випадках, якщо більшість проживаючих у будинку - пенсіонери, вижити ОСББ буде складно.

Додаткові кошти можуть залучатися через здачу в оренду підвалів і горищ, розміщення реклами на стінах будинку, установку мобільних і телевізійних операторів на дахах.

Однак, варто врахувати, що горища і підвали, можливо, ще доведеться відвойовувати. «Сьогодні в Києві є і викуплені дахи, практично всі підвали вже комусь належать. Держава стоїть перед дилемою: чи то робити реприватизацію, тобто покарати тих, хто купив, або ж виплачувати гроші. Швидше за все, доведеться йти на друге – по-суті, купувати », - припускає В. Тихонов.

Якщо земля під прибудинкову територію відведена, можна розміщувати торговельні лотки або навіть побудувати невеликий магазин чи офіс і здавати їх в оренду.

«ОСББ, які взяли на баланс свої будинки і отримали землевідведення, можуть здавати в оренду місця для стоянок або влаштовувати між мешканцями аукціони, хто більше готовий за нього заплатити», - додав О.Кий.

Ще один спосіб заробити - вкласти в ремонт мансардного поверху для здачі в оренду як студію або житлові апартаменти. Заповзятливі управлінці примудряються здавати в оренду навіть упорядкований сміттєзбірник - під господарські приміщення.

До того ж, ОСББ, який добре себе зарекомендував, може пропонувати свої послуги з обслуговування прибудинкової території сусіднім будинкам.

Якщо будинок новий і не вимагає ремонтів, зібрані кошти можна розміщувати на депозити або придбати на них житлові або нежитлові приміщення для здачі їх в оренду.

«У нас зараз приміщення орендує галерея за пільговими умовами - близько 15 тис. грн. на місяць. Вони зробили серйозний ремонт. З цього року ми повинні перейти на ринкові відносини. Я збираюся отримати хоча б 10 дол. / кв. м, це збільшення в 4 рази. Відповідно, платіж може доходити до 50 тис. грн. на місяць, при тому що у мене 28 квартир і все, що я можу зібрати - це 3 тис. грн.», - ділиться досвідом О.Кий.

До речі, варто врахувати, що якщо ОСББ займається комерційними видами діяльності, то воно сплачує відповідні податки. Не обкладаються податками платежі і внески мешканців.

У підсумку, якщо врахувати всі варіанти заробітку, за рік у будинку цілком можна зробити ремонт.

Проблеми: бабусі, БТІ і забудовники

Досить райдужні перспективи будинку, на чолі якого стоїть грамотний і заповзятливий управлінець, можуть затьмарити законодавчі та практичні проблеми, яких профільне міністерство нарахувало близько тридцяти.

«Ми зустрілися з головами ОСББ і зібрали всі невирішені питання, їх близько 30-ти. Частину питань ми включили в проект закону, який зараз в Кабінеті міністрів. Частину питань вирішили на договірних основах з міністерством », - зазначив перший заступник міністра регіонального розвитку, будівництва та житлово-комунального господарства Юрій Хіврич.

Наприклад, під час реєстрації ОСББ через законодавчі суперечності податкові служби не хочуть включати об`єднання до реєстру неприбуткових організацій.

«Ми з податковою адміністрацією підготували спільний лист, який чітко дає роз`яснення, що ОСББ не є прибутковою організацією, і практично цим листом зняли всі питання», - запевняє Ю.Хіврич. Подібний лист підготувало також і Міністерство соціальної політики, в якому «чітко описано нарахування пільг та субсидій ОСББ».

А ось Бюро технічної інвентаризації, в якому інформація зберігається під сімома замками, "побороти" поки не вдається. Під час проведення установчих зборів ініціатори створення ОСББ не можуть отримати інформацію про власників квартир. «БТІ - це є таємниця: і покупка, і реєстрація, і дарування. Це закрита інформація », - погоджується перший заступник міністра і радить звертатися за допомогою до власників цих організацій - місцевих виконкомів.

І експерти, і чиновники визнають: керівниками ОСББ часто стають випадкові люди.

«Близько 80% менеджерів - це бабусі й дідусі. Вони розраховують, що 100-200 грн. платить громада, це теж дохід. Дай Бог, щоб вони були фахівцями в будівництві, каналізації, електриці. Тому зараз стоїть завдання запровадити в підвідомчих закладах спеціальність «керуючий ОСББ», щоб навчати фахівців», - окреслив проблему В.Тихонов.

Ще одна практична проблема - нав`язування ОСББ у нових будинках забудовниками. Як правило, трьома першими покупцями квартир у будинку, яким видали правовстановлюючі документи на житло, реєструється об`єднання. Часто в такій ситуації люди не можуть вийти з ОСББ або вплинути на зменшення тарифів, встановлених об`єднанням на обслуговування будинку.

«Виходить таке кишенькове ОСББ. Це перетворилося в те, що люди платили по 8 гривень за метр квадратний за обслуговування будинку, не враховуючи обов`язкових платежів (у ЖЕКах плата за утримання будинку - до 2 грн. / кв. м - ред.). При цьому нічого такого не робилося », - пояснив О.Кий.

Київська влада, навпаки, нарікає на те, що забудовників не можна зобов`язати створювати ОСББ у новобудовах. Мовляв, забудовники створюють керуючі компанії, оскільки їм це вигідно.

У профільному міністерстві обіцяють, що вирішувати проблеми ОСББ будуть консультаційні пункти, що плануються в кожному місті обласного підпорядкування, які повинні допомогти ініціативним групам з`ясувати, скільки людей приватизували квартир у тому чи іншому будинку. Вони ж допоможуть провести збори, підготувати статут і т.д.

У той час як центральна влада обіцяє блага, на місцях «тихою сапою» гальмують створення ОСББ. На думку М.Березовчука, це пов`язано з побоюваннями втрати комунальними підприємствами фінансування на обслуговування житлового фонду.

Підсудна справа: п`ятірка «популярних» позовів

Нерідко сам факт свого існування ОСББ змушене відстоювати в судах. Тому відповідну статтю витрат варто закласти в бюджеті (в середньому, гонорар юристу за одну справу обійдеться не менше, ніж в 100 доларів). Тут не останню роль зіграло і недосконале законодавство, і домагання на майно об`єднань, а також відносини з монополістами - виробниками комунальних послуг.

За словами юриста ЮФ «Ілляшев і Партнери» Олександра Серпокрилова, до п`ятірки найбільш поширених судових позовів, пов`язаних з об`єднаннями, входять спори про стягнення заборгованості за надані комунальні послуги як між ОСББ та власниками приміщень, так і між ОСББ та постачальниками таких послуг; про передачу будинку на баланс об`єднання; корпоративні спори (про визнання недійсними рішень загальних зборів членів об`єднань, статуту в цілому або його окремих положень); трудові спори між ОСББ та його найманими працівниками.

«Найчастіше захищати інтереси і права ОСББ доводиться у випадках безпідставного нарахування заборгованості з оплати певних житлово-комунальних послуг постачальниками цих послуг та стягнення заборгованості з власників квартир», - погоджується керівник юридичної практики ЮК «ЕЙДІКОМ» Юлія Коломацька.

У свою чергу керівники ОСББ виділяють суперечки навколо незаконного продажу допоміжних приміщень, нарахування правильних тарифів, питань відведення прибудинкової території, суперечки між ОСББ та неплатниками.

У Росії - зловживання

Ефективного власника будинків намагалися шукати і в Росії, де були створені товариства власників житла (ТВЖ), аналог нашого ОСББ. Однак, сьогодні в Москві вирішили відмовитися від масового створення товариств через випадки фіктивних ТВЖ, шахрайства під час вибору керуючих компаній, що призвело до розкрадання коштів, зловживань і порушень прав мешканців будинків.

«Спочатку росіяни помилилися в тому, що вони створили служби єдиного замовника (СЕЗ) на базі міських управ. Потім СЕЗи підім`яли під себе управи, тому що керували грошовими потоками в обхід чиновників управ. Тендери на виконавців послуг управи проводили під тиском СЕЗів », - вважає М.Березовчук.

На практиці створення управляючих компаній у північних сусідів призвело до того, що орендна плата за квартиру зрівнялася з вартістю «комуналки».

«Якщо у нас хтось здає квартиру, комунальні платежі становлять 20-30% від вартості оренди. У них - комунальні платежі давно перевищили орендний рівень. Це говорить про те, що керуючі компанії перетворилися на монстрів, які накручують законними і незаконними способами зарплати і все таке. Це просто реальне викачування грошей з народу ", - зазначив О.Кий.

До того ж, експерт нарахував шість смертей керівників ТВЖ, які намагалися боротися з системою. «У них цей бізнес настільки покривається державними структурами, що там це вже ризикований вид занять", - додав керівник київського ОСББ.

Чи врятує будинки повальне введення ОСББ - питання спірне. У когось це викликає аналогію з "колгоспами щастя", а повторення російського сценарію з керуючими компаніями - відверті побоювання. Проте, поки не прийняті радикальні зміни до законодавства, які зобов`язуватимуть створювати ОСББ, не питаючи згоди мешканців, в плани про масове створення об`єднань вірить мало хто.

Тетяна Акімова (УНІАН)

УНІАН в Google News