Регіональний ринок нерухомості: стадія депресивної стабілізації

Регіональний ринок нерухомості: стадія депресивної стабілізації

За прогнозами експертів, зниження вартості житла на вторинному ринку продовжиться, як мінімум, до 2013 року. До цього часу ставки за іпотекою не досягнуть прийнятних 12-13% річних... В регіонах все непросто.

Ситуація на ринках житла в регіонах не відрізняється від столичної ні активізацією попиту, ні зростанням цін, ні купівлею через іпотеку. Стадія депресивної стабілізації - так охрестив нинішній стан справ у цій сфері один із експертів. Загалом, сценарій розвитку подій нагадує київський, тільки в менших масштабах. Із загального «депресивного» списку вибиваються Ужгород, Одеса та Севастополь. Квартирне питання в українських містах прокоментували ріелтори.

Дніпропетровськ. За оцінками агентства нерухомості «Інвестор», в третьому кварталі в місті відбулося 188 угод купівлі-продажу житла. Незважаючи на те, що банки активно пропонують іпотечне кредитування, за цей період було всього 11 угод з іпотекою в Дніпропетровську та 5 угод в області. Вартість житла в місті в середньому становить 600 дол./кв. м у «хрущовках», 800-900 дол./кв. м - в спальних масивах і до 1,5 тис. дол./кв. м в центрі.

Аналітик Асоціації фахівців з нерухомості України Сергій Гусельников підрахував, що соціальне житло у Дніпропетровську за січень-вересень подешевшало на 5% - до 794 дол./кв. м, економ, бізнес і еліт-класу впало в ціні на 3% - до 981 дол./кв. м, вартість приватних будинків знизилася на 3% - до 835 дол./кв. м.

За прогнозами директора АН «Інвестор» Сергія Маласая, до кінця року на ринку житла збережеться «нестійка рівновага», а ближче до новорічних свят очікується затишшя.

Запоріжжя. «Найдешевше житло за останні два роки «пішло», на ринку не поспішають знижувати ціни і продавати квартири», - коментує ситуацію в цьому промисловому місті директор агентства нерухомості «Арсенал» Юрій Метрик.

За його словами, зазвичай одна угода з придбання квартири включає ланцюжок із декількох продажів. При цьому на первинному ринку приплив нового житла істотно зменшився: будівництво нових об`єктів за останні два роки в місті не починалося.

Сьогодні житло в «хрущовках» або панельних будинках можна купити за 650-800 дол./кв. м, у якісніших будинках - до 1 тис. дол./кв. м.

Ю.Метрик припускає, що активність на ринку житла після нового року може закінчитися, особливо якщо введуть нову реєстрацію угод у БТІ.

Одеса. У місті біля моря спостерігається дефіцит однокімнатних квартир економ-класу, стверджує президент «ФІАБСІ Україна» Тельман Аббасов. За його словами, з травня по вересень вартість однокімнатних на вторинному ринку зросла з 42 до 48 тис. дол. Т.Аббасов вважає, що ситуацію погіршують й законодавчі зміни, на які ринок чуйно реагує. Наприклад, спрощення механізму вилучення заставного майна, а також введення паспортизації обміну валют викликають насторожене ставлення потенційних покупців квартир. «Наш бідний покупець в таких стресах намагається інвестувати гроші», - зазначає експерт.

Підливає олії у вогонь і законодавча заборона здавати квартири під виробничі приміщення. «Цей закон дає можливість податковому інспектору законним шляхом вплинути на тих фізичних осіб, які використовують не за призначенням свої квартири», - сказав він і назвав документ спробою державного регулювання орендного бізнесу.

Крим. Ситуація на ринку житла півострова характеризується зниженням цін і низьким рівнем кількості угод.

За даними агентства нерухомості «Планета Крим», на сьогодні найбільшим попитом користуються однокімнатні квартири, слабкий інтерес є і до двокімнатних, а ось квартири від трьох кімнат і вище незатребувані.

Ціни на «одинички» на вторинному ринку житла ПБК тримаються на позначці 40-50 тис. дол., на «маломірки» - 20-25 тис. дол. У Євпаторії однокімнатну квартиру можна придбати в середньому за 30-40 тис. дол., в Керчі - 22 тис. дол., у Сімферополі - 30-35 тис. дол., в Севастополі - 35-45 тис. дол.

Зберігається попит на житло в новобудовах: в центрі Ялти квартира площею 65 кв. м була продана за 78 тис. дол. На березі моря вартість житла «первинки» коливається в межах 1,5-3 тис. дол./кв. м.

На думку директора АН «Планета Крим» Ігоря Захарченка, утримують ціни ті забудовники, які будували об`єкти за власні, а не залучені кошти.

Водночас, угод з іпотекою за останні 2,5 року в Криму практично не було. Тим не менше, активно цікавляться кримським житлом росіяни, французи, англійці, зазначає І.Захарченко. Він очікує подальших продажів до кінця року.

У Севастополі від покупки житла перейшли до придбання бізнесу (наприклад, готельні комплекси). За словами директора АН «Планета Крим», багато підприємців міста через борги змушені продавати свою справу. Росіяни користуються цим і звертаються щодо такої покупки, зазначає І.Захарченко. Як і раніше попит мають земельні ділянки, які не є обтяженими судовими позовами.

Російські гроші «заходять» і на ринок новобудов, кількість яких у місті за останні три роки помітно зросла. Первинне житло економ-класу продається за 5,5-6 тис. грн./кв. м, апартаменти біля моря - за 1,2-1,5 тис. дол.

Ужгород, де значна частина мешканців постійно працює за кордоном, виділяється на загальному песимістичному фоні. На ринку міста працюють чотири основних забудовники, при цьому проблемних об`єктів немає, новобудови добре продаються. При цьому забудовники прислухалися до поради ріелторів і в своїх будинках економ-класу запроектували переважно затребувані одно- і двокімнатні квартири. Вони повністю розпродаються до введення житла в експлуатацію, пояснює директор агентства нерухомості «Феміда-Ужгород» Тетяна Річіна. Вона не бачить підстав для зниження вартості житла на первинному ринку до кінця року.

На сьогодні в новобудовах міста вартість квартир становить 4 - 6 тис. грн./кв. м.

На вторинному ринку «хрущовку» можна придбати за 600 дол./кв. м, житло поліпшеного планування 80-90-х років - до 800 дол./кв. м. Двокімнатна «хрущовка» обійдеться в 25 тис. дол., стандартна двокімнатна - до 50 тис. дол.

Активізації ринку нерухомості в місті сприяє і прихід інвесторів із сусідніх Польщі, Румунії, Угорщини, Чехії, які переносять свої виробництва в Закарпатську область.

У Черкасах не вистачає малогабаритного житла на первинному ринку. Попитом користуються дефіцитні однокімнатні квартири площею до 50 кв. м, а також двокімнатні площею 60-70 кв. м. Мінімальна вартість житла на «первинці» - 740 дол./кв. м. Житло економ-класу на вторинному ринку (одно- і двокімнатні квартири) можна придбати за 640-800 дол./кв. м.

Директор агентства нерухомості «Сіті» Наталія Білорус відзначає наявність у місті угод з іпотекою, при цьому люди беруть кредит на відсутні 20-30% вартості квартири.

Житомир. У місті виявилося затребуваним іпотечне кредитування: з початку року було близько 30-40 операцій в кожному з двох банків, що пропонують іпотеку. При цьому попит мають одно- і двокімнатні квартири на «вторинці».

Квартири в житомирських новобудовах можна придбати за близько 1 тис. дол./кв. м, на вторинному ринку - 840-900 дол./кв. м, приватні будинки - 0,8-1 тис. дол./кв. м. Земельні ділянки продаються в середньому за 2-8 тис. дол. за сотку.

За прогнозами директора агентства нерухомості Валерія Зайченка, до 2014 року цінова політика на ринку житла Житомира буде коливатися в межах 10%.

У Києві ж з початку року ціни на житло в основному знижувалися невеликими темпами, угод із іпотекою, як і раніше мало, зростання демонструє тільки ринок оренди.

За даними Союзу фахівців з нерухомого майна України, на сьогодні середня вартість столичної «гостинки» становить 51,5 тис. дол., «одинички» - 70,7 тис. дол., «двійки» - 98,8 тис. дол., «троячки» - 126 тис. кв. м. Середня ціна квадрата на вторинному ринку - 1820 дол.

За підрахунками Асоціації фахівців з нерухомості України, у січні-вересні 2011 року середня вартість «квадрата» соціального житла в столиці знизилася на 5% - до 1744 дол., економ-, бізнес- та еліт-класу - знизилася на 4% - до 1885 дол./кв. м, а київські домоволодіння в середньому подешевшали лише на 2% - до 1635 дол./кв. м. Водночас, за 9 місяців на 6% «зросла» вартість оренди найбільш затребуваних «одиничок».

Оренда. Експерти по-різному оцінюють причини зростання орендної плати за житло: одні вважають, що вартість підвищується, бо в нинішніх умовах більшість не може собі дозволити купівлю квартири, інші причиною вбачають, по-перше, зростання приїжджих, а, по-друге, молодих сімей, які можуть себе забезпечувати і жити окремо від батьків. Ще одна точка зору пов`язана з психологічним моментом: якщо раніше орендувати квартиру вважалося поганим тоном, то тепер прожити все життя в орендованому житлі – нормально.

Думка про дефіцит малогабаритних квартир поділяє і директор групи консалтингових компаній «Увекон» Володимир Шалаєв: «Нема маломірного житла... Молоді сім`ї не хочуть купувати квартири в «хрущовках», їм потрібно 40 кв. м, а пропозиції немає».

За прогнозами експерта, зниження вартості житла на вторинному ринку буде тривати, як мінімум, до 2013 року. Він також припускає, що до цього часу ставки за іпотечними кредитами не зможуть досягти прийнятних 12-13% річних. В цілому ж, якщо вірити експертам, різкої зміни цін очікувати не варто: алгоритм коливань буде нагадувати відому фразу: крок - вперед і два - назад.

Тетяна Акімова (УНІАН)

Якщо ви знайшли помилку, видiлiть її мишкою та натисніть Ctrl+Enter