Заборона на квартири-офіси: малий бізнес «депортують» у бізнес-центри?

Законодавча заборона здавати квартири у житлових будинках під офіси викликала обурення  малого і середнього бізнесу. Експерти логіки у цьому законі не бачать, схиляючись, зокрема, до того, що це лобіювання інтересів власників бізнес-центрів, які зараз стоять пусті...

Законодавча заборона здавати квартири у житлових будинках для потреб виробничого характеру (зокрема, під офіси) викликала обурення у середовищі малого і середнього бізнесу. Не бачачи логіки у необхідності ухвалення закону, експерти висувають дві версії: або це "замовлення" податкової, або лобісти документу переслідують інтереси власників порожніх нині бізнес-центрів.

Дивися у слово

У законі "Про внесення змін до статті 6 Житлового кодексу Української РСР (щодо визначення житлової і загальної площ об'єкту житлової нерухомості)", прийнятому парламентом 6 жовтня, його автори (Олег Зарубінський, Юрій Сербін, Владислав Забарський) окрім основної мети - визначення житлової і загальної площ, замінили одне слово, яке кардинально трансформує сенс документу. Якщо раніше заборонялося здавати квартири для потреб промислового характеру, то тепер - для виробничого. Це і стало причиною хвилювань серед підприємців і орендодавців.

Президент Асоціації професійних управлінців нерухомістю (АПУН) Генріх Людкевич називає дивною ініціативою подібні зміни, оскільки визначення житлової і загальної площі відомі, і ними давно користуються бюро технічної інвентаризації країни.

А глава Всеукраїнського об'єднання малого і середнього бізнесу "Фортеця" Оксана Продан зазначає, що на законодавчому рівні поняття "виробничий" не визначено, а різниці між "промисловим" і "виробничим" в чинному законодавстві немає. Вона припускає, що це поняття може бути описане у яких-небудь підзаконних актах або законах, які розробляють нині.

Проте, юристи вказують на наказ Мінохоронздоров'я  "Про затвердження Державних санітарних норм і правил у роботі з джерелами електромагнітних полів" (від 18 грудня 2002 року), згідно з яким "виробничі приміщення - це замкнуті простори в спеціально призначених будівлях і спорудах, у яких постійно або періодично здійснюється трудова діяльність людей, пов'язаних з участю у різних видах виробництва, організації, контролю і управління виробництвом, а також з участю в позавиробничих видах роботи на підприємствах, транспорті, зв'язку та ін.".

"Таким чином, відповідне поняття має таке широке значення, що на практиці фактично будь-яка діяльність підприємців у житлах відповідно до змін до Житлового кодексу України, буде протизаконною" - роз'яснює керівник Західно-української філії адвокатського об'єднання Arzinger Маркіян Мальський.

На думку юристів, державні структури (податкова, санепідемстанція і так далі) можуть трактувати поняття "Виробничі потреби" як заборону використання квартир для здачі в оренду, зокрема, під офіси. А значить  у представників правоохоронних органів і органів державної влади з'явиться додаткова можливість постійного тиску на осіб, які використовують приміщення у житлових будинках в господарській діяльності, вважає М.Мальський.

Крім того, експерти констатують, що нещасна поправка суперечить статті 383 Цивільного кодексу, яка говорить про те, що власник квартири має право використовувати своє майно на власний розсуд, якщо він не порушує громадського спокою і не завдає шкоди сусідам. Колізії можуть виникнути і у випадку з переведеними до нежитлового фонду житла у будинках.

"На сьогодні абсолютно прийнятним і звичним є розміщення на перших поверхах житлових будинків кабінетів нотаріусів, підприємств побутового обслуговування населення (майстерні, перукарні, заклади громадського харчування). Високий рівень попиту на такі послуги не передбачає альтернативи розміщенню таких закладів поряд з місцем проживання громадян, у тому числі в житлових будинках, за умови дотримання чітких і зрозумілих вимог, які мають бути визначені в законодавстві" - вважає представник Arzinger.

Не податком, так хабарем

Підприємці, які не очікують нічого хорошого від запланованих нововведень, вже оцінюють можливі ризики. На думку О. Продан, яка не знаходить логічного пояснення змінам, документ призведе або до посилення зловживань з боку контролюючих органів (податкової, санепідемстанції, пожежників і так далі), або до зловживань великого бізнесу, який примушуватиме переходити у бізнес-центри, у багатьох випадках - порожні.

"Ми не можемо сказати, навіщо це робиться сьогодні. Але через якийсь час ми зрозуміємо, що або буде використання цієї норми для того, щоб зловживати тими чи іншими приміщеннями, тими людьми, які ініціювали ці зміни, або для того, щоб просто заробляти на хабарах від цього бізнесу, який все одно нікуди не подінеться", - вважає вона.

Керівник об'єднання зазначила, що один із співавторів закону навіть не відмовляється від замовного характеру проекту. "Пан Зарубінський у коментарях сказав про те, що такий проект був потрібний податковій. Тому усе, що там написане, спрямоване тільки на те, щоб знайти якусь додаткову зачіпку до тих, хто використовує ці приміщення в житлових будинках", - додала вона.

До прикладу, припускають учасники ринку, податкова захоче отримати реєстр усіх власників нерухомості, які здають її в оренду і не платять податки. "За останні роки дуже багато власників квартир оформлялося як суб'єкти підприємницької діяльності і абсолютно легально здають житло в оренду. Частина таких власників, які не зареєструвалися як СПД, отримують прибутки, але тут теж немає криміналу, оскільки у кінці року власник такого приміщення може задекларувати цей дохід і заплатити 15% податку", - вважає Г. Людкевич.

На думку експертів, у разі набуття чинності закону, "заборонна" норма стосуватиметься як дрібного бізнесу (перукарі), так і більшого (банки, нотаріуси). У той же час, як правило, кафе, ресторани і аптеки орендують приміщення, переведені до нежитлового фонду.

У свою чергу ріелтори також побоюються перевірок з боку податкової до власників квартир, які здають їх під офіси, і вважають закон спробою державного регулювання орендного бізнесу.

"Цей закон дає можливість податковому інспекторові законним шляхом впливати на тих фізичних осіб, які використовують не за призначенням свої квартири" - зазначає президент Всеукраїнського об'єднання фахівців з нерухомості "ФІАБСИ-Україна" Тельман Аббасов.

Така посилена увага до підприємців з боку контролюючих органів може також простимулювати законослухняних орендарів змінити квартиру на офісний центр.

"Якщо піде така політика, то доведеться орендарям офісів переїжджати в офісні центри. Може, це теж одне із завдань суб'єктів законотворчої діяльності"?, - питає Г. Людкевич.

Масового переселення не буде

Після набуття чинності закону для орендодавців, як і раніше, є можливість перевести квартири до нежитлового фонду. Проте, ця процедура витратна і тривала (займає не менше року), тому навряд чи знайдеться багато охочих це зробити.

"Я не думаю, що зараз усі масово почнуть переводити свої приміщення до нежитлового фонду. Швидше за все, наростатиме невдоволення, будуть проблеми з людьми, які продовжать здавати в оренду", - вважає президент АПУН. За його оцінками, у Києві лише близько 5-10% квартир, які здаються під офіси, переведено до нежитлового фонду.

У той же час, президент Союзу фахівців з нерухомого майна України Олександр Рубанов зазначає, що попит мають тільки приміщення на перших поверхах житлових будинків, які якраз переведені до нежитлового фонду. "На сьогодні та кількість приміщень, яка залишилася, - другі, треті лінії, усередині кварталів - мало цікаві з точки зору розвитку бізнесу", - вважає він.

Водночас віце-президент Ліги експертів України Володимир Винокур вважає, що вартість оренди офісних приміщень або приміщень, переведених з житлового до нежитлового фонду, ростиме.

"Я навіть не сумніваюся, що в основі такої поправки стояли ті, кому цікаво, щоб ціни в офісних приміщеннях збільшувалися", - додав він.

Сьогодні оренда офісу в житловому фонді Києва обійдеться в середньому у 15 дол./кв.м на місяць за приміщення недалеко від центру, в офісних центрах на околицях міста - в 10-15 дол./кв.м, у центрі міста - у 60 дол./кв.м. Середній рівень вакантності для професійних бізнес-центрів столиці оцінюють у 8%.

Експерти заспокоюють: здавати квартири в оренду для проживання ніхто не забороняє за умови реєстрації СПД і сплати 15%-ого податку за оренду житла. Сьогодні немає проблем і здати квартиру під офіс, головне - не чинити шуму і не приносити незручності сусідам. А ось після набуття чинності закону (його ще повинен підписати Президент), а також після законодавчого визначення поняття "виробничого характеру" у контролюючих органів з'явиться вагомий аргумент, за допомогою якого можна "прищучити" і дрібних підприємців, і власників офісів у квартирах.

Тетяна Акімова (УНІАН)

УНІАН в Google News