Нові законодавчі ідеї: монополію БТІ легалізують

Прийнятий ВР Закон «Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна» у цілому має як корисні, так і неприйнятні сторони. Але негативних наслідків буде більше, ніж позитивних з огляду на хибність концепції, яка фактично легалізує монополію БТІ. Документ очікує підпису Президента...

Ринок нерухомості - напередодні серйозних змін. Прийнятий Верховною Радою Закон «Про технічну інвентаризацію об'єктів нерухомого майна», який визначає правові та організаційні засади у цій сфері, очікує підпису Президента. Слід нагадати, що в червні 2011 року парламент вже ухвалював подібний документ, але Віктор Янукович застосував щодо нього право вето. Суть його зауважень зводилася до невідповідності закону нормам чинних актів та хибності, закладеної в основу концепції. Документ пішов «у корзину». Але документ, про який іде мова, викликає не менше запитань, ніж його попередник, на що вказує і значна кількість зауважень з боку Головного науково-експертного управління ВР та профільного комітету, які не були враховані під час його голосування. Проаналізувавши закон, можна виділити дві найсуттєвіші ідеї його авторів.

Ідея перша: монополія незламна

У відхиленому Януковичем законі право здійснення послуг з технічної інвентаризації нерухомого майна було надано виключно бюро технічної інвентаризації (БТІ). Відсутність у споживачів альтернативи вибору виконавця таких послуг стало одним із президентських аргументів неприйнятності документа. Здавалося б, розробники нового правового акту мали врахувати думку глави держави і виправити недолік, усунувши монополію БТІ. Але якби так було.

Закон містить ряд вимог, що висуваються до юридичних осіб, які мають намір здійснювати господарську діяльність з надання послуг з технічної інвентаризації об’єктів нерухомого майна:

мінімальний розмір статутного капіталу не менше 10 мільйонів гривень;

необхідність отримання ліцензії;

технічна інвентаризація - виключний вид діяльності.

Не виключно, що до юридичних осіб будуть висунуті додаткові організаційні, майнові та інші вимоги, які будуть визначатися правилами ліцензування.

Цікавим є те, що сформульовані вимоги, за винятком виключності діяльності, не розповсюджуються на нині діючі комунальні підприємства – БТІ.  Тобто, БТІ не потрібно формувати статутний фонд у розмірі 10 мільйонів гривень, отримувати ліцензію. Більше того, п. 2 прикінцевих та перехідних положень закону прямо встановлює, що бюро, які діяли на момент набрання чинності документу, можуть продовжувати здійснювати свою діяльність без отримання ліцензії.

Окремо необхідно звернути увагу на вимогу щодо мінімального розміру статутного капіталу. Чим продиктована умова про десятимільйонну суму? Невже діяльність з надання послуг з технічної інвентаризації нерухомості обумовлена значними матеріальними витратами чи відноситься до діяльності з високим ризиком заподіяння шкоди чи збитків державі, суспільству, фізичним та юридичним особам? Вважаю, що ні. Але якщо все ж таки взяти цю тезу за істину, тоді чому норматив статутного капіталу не застосовується до БТІ? Дана сума абсолютно невиправдана і нічим не обґрунтована. Запропонований розмір статутного фонду в купі з іншими формальним та неформальними умовами, про які піде мова нижче, має стати своєрідним пугалом, відлякуючим охочих вийти на цей ринок.

У Російській Федерації, для прикладу, послуги з технічної інвентаризації надають так звані кадастрові інженери. Це - фізичні особи, які отримали відповідне свідоцтво, що надає їм право представляти послуги з техінвентаризації. Вони надаються кадастровими інженерами як підприємцями або через юридичних осіб у яких останні працюють по найму. Ніяких тобі вимог до юридичних осіб, до їх статутного капіталу, виключного виду діяльності і т. ін. Чому ж в Україні ми йдемо шляхом створення якомога більшої кількості перепон для прозорого функціонування ринку послуг технічної інвентаризації?

Далі – цікавіше. Відсутність обов’язку отримувати ліцензію надає БТІ істотну перевагу над іншими юридичним особами, які зобов’язані це зробити. Як Ви думаєте, що найстрашніше для бізнесмена, який проводить господарську діяльність, що підлягає ліцензуванню? Звичайно, анулювання ліцензії. Аби не втратити її, слід працювати у повній відповідності до вимог. Відносно БТІ закон не запроваджує будь-яких адекватних механізмів контролю, але встановлює їх для інших виконавців – потенційних конкурентів бюро. Тим самим закладаються нерівні, дискримінаційні умови проведення діяльності з технічної інвентаризації. Як кажуть, своїм - все, ворогам – закон.

Увагу також перевертають положення закону про доступ до архівів з технічної інвентаризації.

Згідно з статтею 19, усі документи технічної інвентаризації (інвентаризаційні справи) будуть зберігатися в архівах, розпорядником інформації в яких будуть відповідні органи місцевого самоврядування. Виконавці (БТІ та інші юридичні особи) технічної інформації для проведення інвентаризації об’єктів звертатимуться до зазначених архів з відповідними запитами. Але ж БТІ – комунальне підприємство, створене відповідним органом місцевого самоврядування. Відповідно закону, термін надання інформації не може перевищувати чотирнадцять календарних днів з дня надходження відповідного запиту. Без будь-якого порушення норм орган місцевого самоврядування має змогу надати необхідну інформацію своєму комунальному підприємству, наприклад, на наступний день після звернення, а компанії–конкуренту - на чотирнадцятий. В такій ситуації, кому надасть перевагу пересічний споживач послуг? Навряд чи замовник погодиться додатково очікувати два тижні.

Ще одним засобом впливу на вибір споживачів на користь БТІ може слугувати вартість послуг з технічної інвентаризації. Так, ціна послуг, які надає бюро, визначається за тарифами, затвердженими виконавчими органами місцевого самоврядування (стаття 15). Зазначена норма дозволить в ручному режимі керувати вартістю робіт. Оскільки це положення не стосується приватних юридичних осіб, тому не виключено, що органи місцевого самоврядування в купі з БТІ будуть демпінгу вати, аби перетягнути на свій бік клієнтів, або встановлювати тарифи на рівні собівартості. В результаті таких дій іншим виконавцям буде економічно не вигідно займатися технічною інвентаризацією. До того ж виключність цієї діяльності (заборона займатися іншими видами господарської діяльності) не дозволить підприємцям диверсифікувати джерела прибутків, що безумовно відіб’ється на рентабельності бізнесу.

Таким чином автори закону, свідомо чи не свідомо, виписали норми, які фактично, попри створення вигляду конкурентного середовища, монополізують ринок технічної інвентаризації за нині діючими БТІ.

Ідея друга: і не для своїх трохи

Згідно із законом, у разі переходу права власності на об’єкт нерухомого майна технічна інвентаризація не є обов’язковою і здійснюється за домовленістю сторін договору. Отже, для реєстрації права власності на квартиру, будинок, нежитлове приміщення і т. ін. непотрібно йти до БТІ замовляти інвентаризацію, очікувати її проведення, оплачувати послуги, перейматися щодо   перепланування тощо.

Сьогодні для укладення договорів, які потребують нотаріального посвідчення, висувається вимога надання особою, яка відчужує майно, витягу з Реєстру прав власності на нерухоме майно. Відповідно до п. 7.6 Тимчасового положення про порядок державної реєстрації права власності та інших речових прав на нерухоме майно, затвердженого наказом Мінюсту від 07.02.2002 №7/5, наданню витягу з Реєстру прав передує проведення технічної інвентаризації об'єкта, права щодо якого підлягають державній реєстрації. Отже, без проведення технічної інвентаризації зареєструвати право власності на нерухомість не можливо.

Слід підкреслити, що з 1 січня 2013 року функція з державної реєстрації прав на нерухоме майно переходить до Мінюсту, а порядок такої реєстрації визначатиметься  постановою уряду від 22.06.2011 р. №703 (Порядок).

Згідно з п.29 порядку для проведення державної реєстрації права власності на житловий будинок, будівлю, споруду (їх окрему частину), квартиру, житлове та нежитлове приміщення заявник подає, окрім інших документів, органові державної реєстрації прав документ, що містить технічну характеристику такого об'єкта нерухомого майна і формується за результатами проведення його технічної інвентаризації. Але дане правило містить виключення. Воно не розповсюджується на випадки реєстрації права власності на підставі документу, що підтверджує виникнення, перехід права власності на нерухоме майно, який засвідчений або виданий нотаріусом. Отже, для реєстрації права власності на об’єкти нерухомого майна, набутого за нотаріальним договором, звертатися за технічною інвентаризацією до БТІ чи іншої юридичної особи, яка надає такі послуги, не буде необхідністю. Безперечно це дозволить суттєво обмежити вплив БТІ на ринок нерухомості і зменшить кількість зловживань з боку останніх.

У цілому, закон має як корисні, так і неприйнятні сторони. Але негативних наслідків буде більше, ніж позитивних з огляду на хибність концепції, яка фактично легалізує монополію БТІ.

Богдан Шаповал, партнер ЮК JURIMEX (для УНІАН)

УНІАН в Google News